Comprar un piso o una casa es una de las decisiones más importantes de tu vida. Sin embargo, ni el colegio ni la universidad te preparan para ese momento, y casi todo el mundo se embarca en esta aventura a ciegas. Por eso, en el vídeo de hoy quiero darte varios consejos no tan típicos para que puedas afrontar la gran inversión que supone comprarte una casa con garantías de éxito. ¡Vamos al lío!
1º consejo
Lo primero de lo que tenemos que hablar es de hacer una correcta planificación financiera. Para ello necesitas tener en cuenta todos los gastos ocultos que conlleva la compra de una casa. Lo más importante son los impuestos. Mucha gente piensa que quien paga impuestos es quien vende la casa, pero no: quien la compra también tiene que pagar, y mucho, aunque depende de dónde vivas. Daré datos de España, pero seguramente, si vives en Latinoamérica, tendrás unos costes similares.
Hay un impuesto común a toda España: si la vivienda es de segunda mano, tendrás que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, que según la comunidad autónoma suele moverse entre el 6 % y el 10 % del valor de la compra. Por cierto, hay comunidades autónomas en las que pagas menos por ser joven, así que échale un ojo por si acaso. En cambio, si compras una vivienda nueva, el impuesto que se aplica es el IVA, que es del 10 %, salvo en el caso de vivienda protegida, donde puede bajar al 4 %. A esto se suma el impuesto de actos jurídicos documentados, que también depende de cada comunidad, pero suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
Y eso solo para empezar. Una vez superado el susto fiscal, entra en juego la notaría. La compraventa hay que elevarla a escritura pública, y eso tiene un precio. Las tarifas están reguladas, pero para que te hagas una idea, lo habitual es pagar entre 600 y 1.200 €. A esto se suma el coste de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, otro trámite obligatorio que ronda entre los 400 y 700 €. Y si vas a tener hipoteca, te tocará pagar una tasación, que suele costar entre 250 y 600 €.
Vamos, que si compras una casa de 200.000 € de obra nueva, la tontería se te puede ir a 225.000 € fácilmente. Y como te toque hacer reforma, ojo, porque la cosa se dispara. Entre licencias y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, reserva entre un 5 % y un 10 % extra del presupuesto solo para tasas, impuestos y profesionales que firmen papeles. Además, tendrás que pagar el IVA de todo lo que contrates, que es del 21 %. Así que una reforma de 100.000 €, si le sumamos IVA y el resto de impuestos, se te puede ir a los 130.000 €.
El problema de los impuestos y de las reformas es que no lo puedes financiar con hipoteca, por lo que vas a tener que tener el dinero en metálico o endeudarte con un préstamo personal, que seguramente tenga condiciones horribles.
2º consejo
Por todo lo anterior, hay mucha gente que tiene problemas para reunir la entrada de un inmueble. Pero eso no significa que no puedas invertir en ladrillo. Hoy existen formas de invertir en vivienda sin tener que hipotecarte ni comerte reformas ni licencias. Una de esas formas, que está creciendo mucho en los últimos años, es la inversión colectiva a través de plataformas como Hausera.
3º consejo
Aprovecha las hipotecas.
Puede sonar contraintuitivo, pero a veces es más inteligente endeudarse que pagar al contado, sobre todo cuando el dinero está barato o cuando existen mecanismos que reducen tu coste financiero. Muchas veces, la gente sueña con comprar una casa sin deberle nada a nadie. Es comprensible, pero también es una idea que puede salir cara, porque si tienes el dinero para pagar al contado, tal vez haya una opción mejor: quedarte con tu capital e hipotecarte a buen interés. ¿Por qué? Porque en economía, quien tiene liquidez manda. Una hipoteca bien elegida no es solo una deuda, es una herramienta de planificación financiera.
Para empezar, si compras una casa por 200.000 € y la financias con una hipoteca al 80 %, solo pones 40.000 € (más todos los gastos que hablamos antes). ¿Y el resto del dinero que tenías ahorrado? Lo puedes mantener invertido en activos que generen rentabilidad. Si tu hipoteca te cuesta un 2 % y tú consigues un 6 %, estás ganando un diferencial mientras vives en tu casa. Además, hay un truco silencioso que juega a tu favor: la inflación. Cuando suben los precios, suben los sueldos, sube casi todo, excepto la deuda que firmaste. Esa hipoteca de 160.000 € que hoy parece un mundo, dentro de 10 o 15 años será una cantidad mucho más asumible en términos reales. Vamos, que estás devolviendo al banco dinero que vale menos que cuando te lo prestaron. Es decir, la inflación deprecia tu deuda mientras tu casa probablemente se revalorice.
También hay un beneficio psicológico y práctico. Si tienes liquidez, puedes afrontar imprevistos, invertir en otras oportunidades o simplemente dormir más tranquilo. En cambio, si lo metes todo en ladrillo y luego necesitas dinero, no puedes vender media cocina. La casa no es líquida. Por supuesto, esto no significa endeudarse alegremente. Hay que estudiar la hipoteca, buscar buenas condiciones, evitar comisiones absurdas y no firmar plazos o cuotas que te asfixien. Pero, si lo haces bien, la hipoteca no te empobrece, te da margen de maniobra.
Y si además cumples los requisitos para acogerte a programas como Aval del ICO, que te cubre hasta el 20 % del precio si eres joven o tienes hijos a cargo, entonces puedes incluso comprar sin tener el 20 % ahorrado, algo que en estos tiempos puede marcar la diferencia entre soñar con una casa y tenerla de verdad.
4º consejo
Cómo conseguir una buena hipoteca.
Lo primero que tienes que mirar no es solo el tipo de interés. Eso es lo que todos miran, sí, pero hay trampa, porque lo que importa de verdad es el coste total, no solo lo que pagas al mes, sino lo que te van a exprimir con comisiones, seguros, productos vinculados y condiciones absurdas que no aparecen en la primera página de la oferta. Algunos bancos te prometen un interés bajo, pero a cambio te enchufan seguros del hogar, de vida, de coche, de perro y de madre. Y claro, al final, lo barato sale caro.
Otra clave es el tipo: fijo, variable o mixto. La fija te da tranquilidad. Pagas lo mismo siempre. Es más cara al principio, pero duermes mejor. Y si la consigues en el entorno del 2 % a largo plazo, la inflación te compensará el interés pagado. En el caso de conseguir un interés por debajo del 2,5 %, te interesará una hipoteca lo más larga posible y no te interesará amortizarla por adelantado. Recuerda: entre la inflación y lo que puedes sacar invirtiendo ese dinero que no devuelves prematuramente, no te será en absoluto difícil sacar más de lo que te vas a ahorrar anticipando el pago de tu hipoteca.
Y luego está lo más importante de todo: comparar. Nunca, repito, nunca aceptes la primera hipoteca que te ofrece tu banco de toda la vida. Sal a la calle, mira en otros bancos, usa comparadores, habla con brókers si hace falta. Y si tienes un buen perfil, es decir, ingresos estables y pocas deudas, que lo sepan: tú eres quien elige, no el banco.
5º consejo
Antes de ofertar por un piso o una casa, hazte las preguntas adecuadas sobre este:
- ¿Cómo está el edificio por dentro?
- ¿Ha pasado la inspección técnica de edificios?
- ¿Hay informes recientes de patologías estructurales, grietas, humedades?
- ¿Qué instalaciones tiene y en qué estado están? ¿Qué tipo de calefacción hay? ¿Hay gas natural, aire acondicionado, radiadores eléctricos?
- ¿Cómo es la instalación eléctrica y la fontanería?
- ¿Cuáles son los gastos fijos de comunidad y qué incluyen? ¿Incluyen agua? ¿Tiene calefacción central? ¿Hay ascensor, portero, morosos en el edificio?
- ¿Qué superficie real tiene? Aquí viene el truco favorito del inmobiliario español: confundir la superficie construida con la útil o directamente inflarla con zonas comunes que ni usas.
- ¿Está todo legal? Esto suena obvio, pero hay pisos con buhardillas no registradas, reformas no declaradas, cerramientos ilegales o incluso tabiques donde no debería haberlos.
- ¿Qué orientación tiene? Recuerda que norte es igual a frío y sur es igual a luz, y en verano puede que igual a un horno.
6º consejo
Pedir la nota simple.
La nota simple es un documento oficial que te da el Registro de la Propiedad. Es como el DNI de la casa. Ahí está toda la verdad, sin maquillaje. ¿Y qué puedes ver en la nota simple? Pues si la casa tiene cargas, hipotecas, embargos, usufructos, si pertenece de verdad a quien dice que la vende, o si hay algún cotitular que no ha firmado el cartel de “Se vende”. También te dice la superficie exacta registrada, si tiene trastero o garaje vinculados y si hay algún problemilla legal por resolver.
La nota simple cuesta unos 10 o 20 € y se puede pedir online. Es barata y te puede ahorrar auténticos disgustos. Eso sí, ojo: la nota simple no es infalible. Puede haber cargas ocultas, errores o cosas no inscritas. Por eso, cuanto más antigua sea la casa, más atención hay que prestar. Si compras sobre plano, deberás pedir la nota simple del solar sobre el que se va a construir.
7º consejo
No te fíes del barrio solo por lo que ves en la primera visita.
Un martes soleado a las 12, todo parece perfecto: poco tráfico, vecinos simpáticos, pajarillos cantando… pero el verdadero carácter de una zona no se descubre en horario de oficina. Haz un test: pásate un lunes a las 7 de la mañana, cuando todo el mundo sale a currar. Ahí verás el tráfico real: si hay colas interminables para salir del barrio, si los niños invaden el portal como una tribu vikinga o si hay olor a croquetas fritas desde las 6:30. Luego vuelve un viernes a la 1 de la madrugada: ¿hay jaleo? ¿Se escucha la terraza del bar como si estuvieras dentro? ¿Hay botellón o discoteca clandestina en el segundo A?
Y remata el análisis con un paseo de domingo al mediodía (con resaca, si puedes) para medir el ruido, el olor a porras y los decibelios del vecino que canta reguetón a capela como si fuera Bad Bunny reencarnado en Vallecas.
Más allá del ambiente, aprovecha para fijarte en cosas prácticas: ¿Es fácil aparcar? ¿Hay supermercados cerca o tienes que hacer una peregrinación cada vez que necesitas leche? ¿Está bien iluminado por la noche? ¿Los portales están cuidados o parece que alguien cultiva setas en el felpudo?
8º consejo
Obtén información de fuentes humanas.
Antes de comprar una casa, uno de los mayores errores es pensar que todo lo importante está dentro de los muros. ¡Error! La experiencia real de vivir ahí la determinan los negocios que rodean tu portal… y, sobre todo, los vecinos que te van a tocar. Empieza por lo más fácil: métete en una cafetería cercana, hazte el simpático y pregunta cosas como:
- “¿Este barrio es tranquilo? ¿Hay mucho movimiento por las noches?”
- “¿Hay algún vecino que dé guerra?”
El camarero lo sabrá todo. No hay Google más actualizado que el dueño del bar de la esquina. En cinco minutos te suelta más información que una nota simple y una junta de vecinos. Y si hay una panadera o un frutero de los de toda la vida, ve allí también. Ellos viven el barrio en tiempo real y sin filtros.
Luego están los vecinos. Si ves alguno en el portal o por la calle, suéltales una frase inocente, tipo:
- “Estoy pensando en comprar aquí. ¿Qué tal se vive?”
Y déjales hablar. La gente, cuando se suelta, te cuenta desde los problemas con la antena hasta la vez que uno del primero montó un after con DJ. Si hay malas vibras en el bloque, lo notarás en segundos. Y si todos se saludan y hay buen rollo, también lo notarás.
9º consejo
Piensa en el futuro.
¿Podrías alquilarla si un día ya no vives ahí? Cuando compras una casa, lo normal es imaginar que vas a vivir en ella muchos años, incluso que sea la definitiva. Pero la vida, amigo, es muy suya: te cambian de ciudad, te separas, te toca cuidar a alguien, te sale un curro en Tailandia… o simplemente te aburres del barrio. Por eso, una buena casa también debería ser una buena inversión futura. O dicho de otro modo: si mañana te vas, que esa vivienda se alquile fácil.
La clave está en plantearlo desde el principio: ¿tiene características atractivas para un inquilino? Por ejemplo: ¿está cerca del metro, de universidades, de una zona de oficinas? ¿Tiene servicios públicos, es exterior, tiene luz natural, es fácil de mantener, tiene ascensor? Todo eso influye. Porque una casa ideal para vivir puede ser difícil de alquilar si es rara, cara de calentar o si está mal conectada. También hay que mirar el edificio: ¿permiten alquileres? ¿Hay limitaciones en los estatutos de la comunidad? ¿Se está empezando a hablar de restringir los alquileres vacacionales en la zona? Son preguntas clave.
10º consejo
Comprar una casa no es solo una operación financiera, es también un viaje emocional. Te vas a ver ilusionado, agotado, dudando de todo y, a veces, sintiendo que nunca vas a encontrar la buena. Pero precisamente por eso es importante frenar un momento, respirar hondo y entender que este proceso —con sus búsquedas eternas, sus visitas extrañas, sus papeleos y sus decisiones— forma parte de algo más grande: construir un nuevo capítulo de tu vida. Porque una casa no es solo ladrillo. Es el escenario de tus futuros recuerdos. Así que tómatelo con calma. No compres por impulso ni por presión, que la prisa es mala consejera, y más cuando lo que está en juego es tu hogar.
En definitiva, comprar una casa es emocionante, pero también es uno de los mayores compromisos financieros de tu vida. Planifica bien, infórmate, haz las preguntas correctas, y, sobre todo, no te precipites.
